Recht so (Quelle IVD West / Redaktionsbüro Wolfgang Büser)

 

Mietrecht: Ausgezogenem Mieter muss keine Frist zur Reparatur gesetzt werden

Werden in einer Mietwohnung Sachen beschädigt, die zur Wohnung gehören, so kann der Vermieter direkt Schadenersatz fordern, wenn der Mieter nicht mehr in den vier Wänden wohnt. Der Mieter könne keine Frist verlangen, die ihm Gelegenheit gäbe, den Schaden selbst zu beheben. (Hier ging es insbesondere um Schimmel, weil der Mieter nicht ausreichend gelüftet und geheizt hatte sowie um verkalkte Armaturen und zerkratzte Heizkörper.) Ist der Mieter ausgezogen, so kann sofort Schadenersatz gefordert werden. (Anders als bei Schönheitsreparaturen, die beim Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht worden sind. Dafür müsste ein Vermieter zunächst Nachbesserung verlangen und eine Frist setzen, bevor er Ersatz durchsetzen kann.) (BGH, VIII ZR 157/17)

 

 

Betriebskosten: Kosten für die Rauchmelder haben die Vermieter als "Kapitalkosten" zu tragen

Das Amtsgericht Dortmund hat - entgegen Entscheidungen anderer Gerichte in Deutschland - festgestellt, dass Vermieter nicht berechtigt seien, die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Bei den Rauchmeldern sei das schon deshalb eine Angelegenheit der Vermieter, weil es sich dabei um "Kapitalkosten" handele. Solche Kosten entstünden für Einrichtungen, mit denen das Mietobjekt ausgestattet werde. Der Gesetzgeber habe im Übrigen "trotz Kenntnis der Umstände" die Mietkosten für Rauchmelder nicht in die Betriebskostenverordnung aufgenommen.  (AG Dortmund, 423 C 8482/16)

 

 

Mietrecht: "Gartenpflege laut Mietvertrag" bezieht sich nur auf einfache Tätigkeiten

Die Klausel in einem Mietvertrag, dass die Mieter "die Gartenpflege" zu übernehmen haben, bedeutet nur, dass von diesen "einfache Arbeiten" erledigt werden müssen, etwa das Rasen schneiden, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub. Bäume und Sträucher schneiden ist Vermieterangelegenheit - durch eigenes Tun oder die Bestellung eines Gärtners. (Letzteres hatte der Vermieter getan und verlangte von den Mietern für die entsprechenden Arbeiten die Übernahme der Rechnungskosten in Höhe von 1.300 €. Das Amtsgericht Würzburg widersprach dem.) (AG Würzburg, 13 C 779/17)

 

 

Nachbarrecht: Gegacker von 10 Hühnern plus Hahn in einem Dorfgebiet hinnehmen - oder Fenster zu

Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat einem Hauseigentümer in einem "faktischen Dorfgebiet" dargelegt, dass es in dem betreffenden Örtchen nichts Außergewöhnliches sei, wenn ein Nachbar sich zehn Hühner samt Hahn anschaffe. Die vom Hauseigentümer als Lärmbelästigung empfundenen gackernden und krähenden Zweibeiner sowie die von ihnen ausgehenden "gewissen Gerüche" seien hinnehmbar. Hier kam hinzu, dass die Hauswand vor dem Hühnerstall mit Fenstern ausgestattet war, die nach Ansicht des Gerichts nach der Landesbauordnung "unzulässig und damit materiell rechtswidrig" seien. Deshalb könne hier der Hebel angesetzt werden: durch Schließen der Fenster oder durch sonstige „architektonische Selbsthilfe“, wodurch die Beeinträchtigungen minimiert werden könnten. (VG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 419/17)

 

 

Photovoltaik-Anlagen: Blendende Nachbarschaft ist nicht immer gern gesehen

Stellt ein Sachverständiger fest, dass es auf dem Nachbargrundstück eines Hauses mit Photovoltaikanlage auf dem Dach zu erheblichen Blendungen kommt (hier an bis zu 130 Tagen im Jahr bis zu 2 Stunden), so muss der blendende Nachbar für Abhilfe schaffen. Dazu muss er geeignete Maßnahmen treffen, die Blendungen zu reduzieren. Auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Gesetzgeber Photovoltaik-Anlagen fördere, dürften diese nicht ohne Rücksicht auf die Belange der Nachbarschaft errichtet werden. (OLG Düsseldorf, 9 U 35/17)

 

 

Schönheitsreparaturen: Der Vermieter darf den Mieter bereits monatlich zur Kasse bitten

Es ist Vermietern erlaubt, neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für die Betriebskosten Mietern einen "Zuschlag für Schönheitsreparaturen" zu berechnen (hier in Höhe von 80 € pro Monat). Das unterscheidet sich nicht davon, wenn der Eigentümer die Grundmiete gleich um den entsprechenden Betrag höher angesetzt hätte. (Dass in solchen Fällen der Vermieter auch die Kosten für die Schönheitsreparaturen zu finanzieren hat, versteht sich - und das unabhängig davon, in welcher Höhe er tatsächlich einen Aufwand für solche Arbeiten hat.) (BGH, VIII ZR 31/17)

 

 

Mietrecht: Wer sich gegen Eigenbedarfskündigung "wehren" will, darf darüber reden...

Hat ein Vermieter eine Wohnung öffentlich zum Kauf angeboten und kommen Interessenten zur Besichtigung (die der Noch-Mieter hereinlassen muss), so ist es dem Mieter überlassen, wie er sich zur Zeit der Besichtigung verhält. Er darf zum Beispiel darauf hinweisen, dass er eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters nicht klaglos hinnehmen werde. Dies berechtigt den Vermieter nicht, eine fristlose (statt bisher nur eine "ordentliche") Kündigung auszusprechen. (AG Saarbrücken, 3 C 498/15)

 

 

Mieterhöhung: Auf die Terrasse kann man sich setzen - zum Garten muss man "gehen"

Ein Vermieter darf für einen "am Ende des Grundstücks liegenden" (Mieter-)Garten bei der Berechnung seiner Miete keinen "Terrassen-Zuschlag" erheben. Beides ist nicht miteinander vergleichbar. Das Amtsgericht Dortmund: Eine Terrasse liegt direkt am Haus. Sie kann kurzfristig zum Aufenthalt genutzt werden. Dementsprechend zählt ihre Quadratmeterzahl ja sogar anteilig bei der Flächenberechnung mit. Zum Garten muss man die Gartenmöbel gegebenenfalls tragen... (AG Dortmund, 425 C 4765/14)

 

 

Wann gehört eine Garage zur Mietwohnung dazu?

Das Amtsgericht Schwelm traut Mietern offenbar nicht zu, dass sie ihren Mietvertrag komplett von A bis Z durchlesen. So entschieden im Fall eines Mietverhältnisses, das neben den Wohnräumen auch eine Garage zum Gegenstand hat. Weil der Passus zur Garage nicht gleich auf den ersten Seiten geschrieben stand (erst im Absatz 4 mit dem Inhalt, dass der Unterstellplatz für den Pkw von beiden Seiten auch separat gekündigt werden könne), wurde er als "überraschend" bezeichnet. Mit der Folge, dass der Mieter ihn nicht unbedingt habe zur Kenntnis nehmen können - auch wenn er fett gedruckt sei. Die Garagen-Kündigung durch den Vermieter wurde deshalb für unwirksam erklärt. (AG Schwelm, 27 C 228/16)

 

 

Nachbarrecht: Auch von der eigenen Terrasse aus dürfen Qualmwolken nicht losgelassen werden

Das Landgericht Dortmund hat entschieden, dass ein Ehepaar, das stark raucht, dies nur zu bestimmten Uhrzeiten auch auf der Terrasse tun darf. Es legte einen Stundenplan fest, damit die Nachbarn in der Reihenhaussiedlung nicht unangemessen durch Zigarettenqualm gestört werden. Die Hälfte des Tages muss der Glimmstängel aus bleiben; und zwar in der Zeit von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr. Das Gericht stellte fest, dass der Qualm für die nichtrauchenden Nachbarn auf der Terrasse eine „nachhaltige und häufige Beeinträchtigung "darstellt" und auch sie das Recht haben, „rauchfrei zu wohnen“ - sowie die Raucher für sich in Anspruch nehmen, sich frei entfalten zu dürfen in ihrer Lebensgewohnheit. (Klappt diese salomonische Lösung nicht, so droht ein Ordnungsgeld oder sogar Ordnungshaft.)  (LG Dortmund, 1 S 451/15)

 

 

Betriebskosten: Auch noch nicht abgenickte Verwalterkosten dürfen umgelegt werden

Ein Vermieter darf Verwaltungskosten für die Eigentumswohnungen auf die Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen. Ist die Umlage im Mietvertrag vereinbart, so muss der Mieter sie auch dann bezahlen, wenn die Eigentümergemeinschaft die zu Grunde liegende Jahresabrechnung noch nicht beschlossen und genehmigt hat. Der Vermieter sei auch ohne vorliegenden Beschluss in der Lage, eine Abrechnung zu erstellen. Er könne sich als Eigentümer Zugang zu den erforderlichen Unterlagen beschaffen und sie einsehen, da sie der Verwalter sammelt. Entscheidend für die Abrechnung sei der Mietvertrag - also was der Vermieter im Einzelnen mit seinem Mieter vertraglich vereinbart hat. (LG Darmstadt, 6 S 143/15)

 

 

Nachbarrecht/Verwaltungsrecht: In einem Wohngebiet ist ein Bordell fehl am Platz, auch...

"Ein Bordell, das an Werktagen von 11.00 bis 3.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen von 11.00 bis 0.00 Uhr mit vier Mitarbeiterinnen betrieben wird, verträgt sich nicht mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets."  Atypisch sind Nutzungen, die den Gebietscharakter einer solchen "kollektiven Wohngemeinschaft" stören. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalenweiter: "Relevant für die Beurteilung der Gebietsunverträglichkeit sind alle mit der Zulassung des Betriebes nach seinem Gegenstand, seiner Struktur und Arbeitsweise typischerweise verbundenen Auswirkungen auf die nähere Umgebung. Dazu gehören vor allem Art und Weise der Betriebsvorgänge, der Umfang, die Häufigkeit und die Zeitpunkte dieser Vorgänge, der damit verbundene An- und Abfahrtsverkehr sowie der Einzugsbereich des Betriebes." Das Verbot, das Bordell aufrechtzuerhalten, kann von der Behörde auch noch Jahre nach dessen Inbetriebnahme ausgesprochen werden, wenn die Bauaufsicht nicht zuvor "erkennbar eine dauerhafte Nutzung" abgegeben hatte. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 10 B 1415/13)

 

 

Mietminderung wegen zwei Monaten ohne Heizung

Fällt in einer Mietwohnung die Heizung von Anfang November bis Anfang Dezember komplett aus, so rechtfertigt das eine Mietminderung um 70 Prozent. (Hier lag der Grund für den Ausfall die Umstellung der Heizung von Öl auf Gas, deren Folge vom Vermieter als unausweichlich angesehen wurde, was deshalb hingenommen werden müsse. Der Amtsrichter folgte dieser Argumentation nicht.)

(AG Berlin-Charlottenburg, 216 C 7/13)

 

 

Eigentumswohnung: Wenn die Gemeinschaft es nicht will, gibt's auch keinen "kostenlosen" Aufzug

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug - sogar auf eigene Kosten - einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen. Dies gilt auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen ist, um seine Wohnung zu erreichen. Die übrigen Wohnungseigentümer können allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden. (Zu der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Aufzug einbauen kann, wenn die Wohnungseigentümer dies mit qualifizierter Mehrheit beschlossen haben, hat sich das Gericht nicht geäußert.) (BGH, V ZR 96/16)

 

 

Mietrecht: Der Dachboden darf nicht eigenmächtig entrümpelt werden

Deponiert ein Mieter eines Hauses unberechtigt Gegenstände auf dem Dachboden, so darf der Vermieter den Boden nicht einfach ausräumen und die Klamotten entsorgen. Er hätte den Mieter zunächst auf Räumung verklagen müssen. Der Vermieter muss Schadenersatz leisten. Allerdings um ein Viertel gemindert, da der Mieter seine Gegenstände "unberechtigt" gelagert hatte. (AG Berlin-Charlottenburg, 235 C 267/12)

 

 

Eigentumswohnung: Wer unberechtigt Fenster einbaut, muss sie berechtigt wieder ausbauen

Das Amtsgericht München hat entschieden, dass Fenster, die als Bestandteil der Fassade zum Gemeinschaftseigentum gehören, von Wohnungseigentümern nicht auf eigene Faust ausgetauscht werden dürfen. Das gelte auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung zwar den Eigentümern die Pflicht zur Instandhaltung zuweist, dabei aber der Außenanstrich ausdrücklich ausgenommen ist. Das Gericht: "Behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, so gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung". Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer im neunten und zwölften Stockwerk eines Mehrfamilienhauses alte Holz-Alu-Fenster ohne Mittelsteg aus- und weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg eingebaut. Die Gemeinschaft verlangt den Rückbau - und konnte sich durchsetzen. Das Argument des "Fensterbauers", dass der Rückbau der Fenster aufgrund der Sicherheitsvorkehrungen mit einem immensen technischen Aufwand verbunden und deswegen unverhältnismäßig sei, zog nicht. Denn er hatte gar keinen Anspruch auf die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen. (AG München, 481 C 12070/14)

 

 

Modernisierungsmaßnahme: Dichte Fenster und bessere Heizungen müssen geduldet werden

Mieter müssen es im Grunde stets dulden, wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster ein- und alte Holzfenster ausbauen lassen wollen. Das gleiche gilt im Prinzip für den Einbau einer Gasetagenheizung, die als Modernisierungsmaßnahme einen Kohleofen ersetzen soll. Eine Mieterin wehrte sich gegen die Umbauten unter anderem mit der Begründung vor Gericht, sie heize mit Holz und somit CO2-neutral - allerdings vergeblich. Die neuen Isolierglasfenster müssten geduldet werden, weil sie dazu dienten, Energie einzusparen. Gleiches gelte für die Gasetagenheizung. Dass sie Kohleöfen behaglicher finde, spiele keine Rolle. Die Gasetagenheizung erhöhe den Wohnwert, der Einbau könne daher nicht verhindert werden.

(LG Berlin, 65 S 144/15)

 

 

Mietrecht: Ob im Inserat, einem Exposé oder am Telefon - Wohnungsgröße ist nicht zugesagt

Wird einem Wohnungsinteressenten die Größe der Wohnfläche in einem Inserat, einem Makler-Exposé oder am Telefon genannt, so ist damit eine verbindliche Wohnungsgröße genannt worden, auf die sich der Mieter später berufen könnte. Das Landgericht München I geht davon aus, dass in solchen Fällen "keine konkludente Wohnflächenvereinbarung" zustande gekommen sei. Mit anderen Worten: Der eingezogene Mieter - stellt er fest, dass die angegebene Größe der Räume nicht stimmt - kann keinen Schadenersatzanspruch geltend machen. (LG München I, 31 S 23070/14)

 

Denkmalschutz: Photovoltaik verliert gegen Erscheinungsbild

Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat entschieden, dass eine Photovoltaikanlage nicht auf dem Dach eines denkmalgeschützten barocken Fachwerkhauses errichtet werden darf. Der Erhalt von Denkmälern sei wichtiger als das private Interesse des Eigentümers und als der Umweltschutz-Gedanke. Ein Hauseigentümer darf das Erscheinungsbild eines denkmalgeschützten Hauses nicht beschädigen.

(OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10590/11)

 

Mietrecht: Kommt der Mieter nicht an sein Öl, darf der Vermieter es nicht verkaufen

Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat entschieden, dass ein Vermieter verpflichtet ist, die vom Mieter bei Vertragsende zurückgelassenen Gegenstände für ihn zu verwahren. Das gilt auf jeden Fall dann, wenn der Vermieter an den Sachen des Mieters ein Pfandrecht begründet hat. In dem konkreten Fall verlangte ein Mieter Schadenersatz vom Ex-Vermieter, weil dieser ihm gehörendes Heizöl aus den auf dem Grundstück gelagerten Tanks entsorgt hatte und somit zur Herausgabe an den Mieter nicht mehr in der Lage war. Der Vermieter hatte an dem Öl ein Pfandrecht und den Mieter nach Vertragsende nicht mehr auf das Grundstück gelassen. Da sich das Heizöl in der "alleinigen Obhut" des Vermieters befand und dieser dafür verantwortlich war, billigte das Gericht dem Mieter einen Schadenersatzanspruch zu. (Brandenburgisches OLG, 3 U 122/09)

 

Modernisierungsmaßnahme: Üblicher Baulärm ist kein Weigerungsgrund

Wird die Außenhaut eines Mietwohnhauses gedämmt und handelt es sich dabei um "übliche Verfahren zur Anbringung einer Wärmedämmung durch Aufstellen eines Gerüstes und Andübeln der Dämmplatten", so sind die damit verbundenen gewöhnlichen Arbeiten als ortsüblich hinzunehmen, auch wenn sie Lärm und Staub in "normalem Maß" mit sich bringen. (LG Berlin, 63 T 2/16)

 

Gewerbliches Mietrecht: Ein "angemessener Turnus" für Schönheitsreparaturen ist nicht "starr"

Die Bestimmung in einem gewerblichen Mietvertrag, dass Schönheitsreparaturen in einem „angemessenen Turnus“ durchzuführen sind, ist keine starre Terminvorgabe und damit rechtens. Heißt es weiter, dass von einer Renovierungsbedürftigkeit auszugehen ist, die alle drei Jahre eintreten „kann“, so sind dies insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck bringen, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden soll, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen soll. Insbesondere erscheint der Drei-Jahres-Turnus nicht zwingend. (OLG Köln, 1 U 59/12)

 

Verjährung: Für Bauwerke gelten fünf Jahre - auch für Solaranlagen

Ist eine Photovoltaikanlage fest mit dem Haus verbunden, so gilt bei Mängeln eine Verjährungsfrist von fünf Jahren. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall festgestellt, in dem es um eine Firma ging, die auf dem Dach einer Tennishalle eine Solaranlage errichtet hatte. Der Auftraggeber der Anlage bemängelte später, dass die Solaranlage eine zu geringe Leistung brächte und verlangte eine nachträglich Minderung des Preises in Höhe von 25 Prozent. Die Baufirma verweigert das mit der Begründung, dass die Forderungsansprüche verjährt seien. Das sei aber in einer solchen Konstellation erst nach fünf Jahren der Fall. Denn die Solaranlage wurde auf dem Dach eingebaut und fest mit der Tennishalle verbunden. Somit entsprächen die Arbeiten einer Neuerrichtung des Gebäudes. Deshalb könne nicht die für Werk-, Herstellungs- oder Wartungsverträge gültige Verjährungsfrist von üblicherweise zwei Jahren greifen. Für Bauwerke gelten fünf Jahre (die hier noch nicht abgelaufen waren.) (BGH, VII ZR 348/13)

 

Immobilienversteigerung: Bei falschen Angaben wird der Hammer wieder zurückgeschwungen

Ein bereits erteilter Zuschlag im Rahmen der Versteigerung eine Immobilie ist wieder zu versagen, wenn sich herausstellt, dass im Vorfeld derart fehlerhafte Angaben über das Versteigerungsobjekt gemacht worden waren, dass sie eine Irreführung der Bieter darstellen. Der bereits durchgeführte Versteigerungstermin ist aufzuheben und neu zu bestimmen, so der Bundesgerichtshof. Die durch die Angaben gegebene Orientierungshilfe darf nicht dadurch in ihr Gegenteil verkehrt werden, dass irreführende, unzutreffende oder nach Aktenlage zumindest erheblichen Zweifeln unterliegende Angaben über das Versteigerungsobjekt gemacht werden, die „für die Entschließung eines verständigen Bietinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind“. (Hier ging es um die Größe einer zu versteigernden Wohnung, die weit von der im Grundbuch angegebenen abwich.) (BGH, V ZB 160/09)

 

Schönheitsreparaturen: Der Mieter muss beim Auszug die Einbaumöbel nicht streichen

Mietern würde ein "Übermaß zum nicht dem Schönheitsreparaturkatalog" der zweiten Berechnungsverordnung gehörenden Arbeiten (Absatz 4 Satz 3) auferlegt, wenn sie nach ihrem Auszug aus der Wohnung auch verpflichtet wären, die mitvermieteten Einbaumöbel zu streichen. So entschieden vom Landgericht Berlin. (Hier sollten die Mieter 1.880 € für diesen - vom Mieter schließlich getragenen - Anstrich bezahlen - ohne Erfolg.) (LG Berlin, 67 S 359/15)

 

Mietrecht: Wird der Strom unterbrochen, sollte das schon drei Tage vorher klar sein...

Ergibt es sich, dass im Rahmen von Bauarbeiten der Strom in einer Mietwohnung für drei Tage unterbrochen werden muss, so ist es Aufgabe des Vermieters, dies rechtzeitig anzukündigen. Das Amtsgericht Bremen hält dafür eine Drei-Tage-Frist für angemessen, falls kein Notfall vorliege. (Hier zugunsten einer Journalistin entschieden, die auch von zu Hause aus arbeitete.) (AmG Bremen, 9 C 290/15)

 

Eigentumswohnung: Nicht im Grundbuch anderer Mitbewohner im Haus 'rumschnüffeln...

Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage haben nicht das Recht, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers im Areal einzusehen. Sollten Rückstände beim "Wohngeld" bestehen, dann darf der Verwalter das Grundbuch einsehen und den Eigentümern die für einen Beschluss zur Durchsetzung der Ansprüche erforderlichen Informationen weitergeben. (OLG Hamm, 15 W 210/14)

 

Mietrecht: Fünf Tage "ohne Dusche" sind Mietern nicht zuzumuten...

Sind Fliesenfugen in einer Dusche undicht und hat das Folgen nicht nur für die Dusche selbst, so kann das für die Zeit bis zur "Heilung" Anspruch auf eine Mietminderung bis zu 10 Prozent haben. Außerdem kann den Mietern nicht zugemutet werden, bis zu fünf Sanierungstage ohne "Ganzkörperwaschmöglichkeit" zu sein und sich in dieser Zeit mit einer "Katzenwäsche am Waschbecken" zu behelfen. Sie können deshalb auf eine Ersatzunterkunft in einem nahegelegen Hotel bestehen. (AmG Aachen, 100 C 272/15)

 

Mietkaution: Der Vermieter muss das Mietergeld unbedingt "getrennt" aufbewahren

Vermietern ist es nicht erlaubt, die Kautionen seiner Mieter auf einem "normalen" Sparbuch anzulegen, weil es dort nicht vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger der Vermieter geschützt ist, etwa im Falle einer Insolvenz. Es muss sich um ein "getrennt vom Vermögen des Vermieters" eingerichtetes Mietkautionskonto handeln, "das nach außen als treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu erkennen ist". Das Mietverhältnis endet auch nur dann, wenn der Vermieter seine Pflicht, die Mietkaution - fehlende Mängel vorausgesetzt - an seinen vormaligen Mieter zurück zu zahlen, erfüllt hat. (BGH, VIII ZR 324/14)

 

Verwaltungsrecht: Nachts quiekende Meerschweinchen müssen umziehen

Quieken (ein knappes Dutzend) Meerschweinchen einer Universität (hier in Münster), die dort am Institut für Neuro- und Verhaltensbiologie gehalten werden, nachts derart laut, dass eine Nachbarin, deren Grundstück nur zwei Meter von dem Gehege entfernt liegt - unzumutbar gestört wird, so müssen die Tiere „umziehen“. Das gelte auch schon allein deswegen, weil die zehn Meter lange und acht Meter breite Käfiganlage am Gebäude der Universität den Mindestabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück nicht eingehalten hat. (VwG Münster, 2 K 1015/13)

 

Mietrecht: Vermieter muss keinen "Kampfhund" in einer seiner Wohnungen dulden

Kommen Mieter der Aufforderung ihres Vermieters nicht nach, ihren Kampfhund abzugeben, andernfalls ihnen gekündigt werde, so haben sie damit das Recht verwirkt, weiter in dem Haus leben zu dürfen. Dies allerdings nur dann, wenn der Vermieter zuvor (wie hier geschehen) eine Abmahnung ausgesprochen hatte. (AmG Berlin-Spandau, 3b C 956/01)

 

Mietminderung: 5 Prozent für Paletten im Eingang und Gewerbemüll neben den Tonnen

Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat einem Mieter eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent zugesprochen, weil der Hauseingang ständig zugestellt und die so genannte Müllstandsfläche unsauber und häufig mit Gewerbemüll überfüllt sei. Darin sei ein „Mangel der Mietsache“ zu sehen. (Hier war der Eingang ständig mit Paletten von Obst verstellt. Dadurch, dass der Eingang nur zu einem Viertel und mit Fahrrädern nur mit Mühe benutzt werden könne, sei eine „vertragsgemäße Nutzung“ nur bedingt möglich. Gleiches gelte dafür, dass die Müllecke mit Säcken, Pappen und Dosen zugekleistert sei und es sich dabei um Gewerbemüll handele.) (AmG Berlin-Wedding, 21b C 229/09)

 

Mietrecht: Auch "schmuddeliger" Mieter darf nicht einfach vor die Tür gesetzt werden

Zwar kann ein „schmutziger“ Mieter für den Vermieter und für die Nachbarn unangenehm sein. Das allein reicht aber nicht zwingend für eine Kündigung des Mietvertrages. Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass eine Kündigung nur dann möglich sei, wenn es zur "Störung des Hausfriedens" komme. Im konkreten Fall ging es um einen „Schmuddelmieter“, der die Wohnung erheblich verschmutzte - angeblich auch durch menschliche Exkremente und Kakerlaken. Unordnung und Schmutz reichen für eine Kündigung jedoch nicht  aus. Die Gefahr des Kakerlakenbefalls bestehe auch, wenn eine Wohnung regelmäßig gereinigt werde - insbesondere in Mehrfamilienhäusern. (LG Berlin, 65 S 148/15)

 

 

 

Mietrecht: Wenn aus einem "Untermieter" ein "regulärer" Mieter geworden ist...

Hat ein Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung seiner Wohnung an seine Nichte erhalten und ist diese Zustimmung (wenn auch nicht datenmäßig vereinbart) für auf maximal ein Jahr als befristet anzusehen, so braucht der Vermieter einer weiteren Untervermietung nicht zuzustimmen. Nutzt der Mieter die Wohnung aber weiterhin nicht, sondern überlässt er sie nach wie vor seiner Nichte, so kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. (Hier stellte sich heraus, dass die Nichte in Berlin noch über 2 weitere Wohnungen verfügte.) (LG Berlin, 67 S 28/15)

 

Betriebskosten: Wenn in einer Wohnung "in gewerblichem Umfang" gewaschen wird...

Wird der Wasserverbrauch in einem Mehrfamilienhaus nach der Größe der Wohnfläche berechnet (was nach dem Gesetz die gängige Regel ist), so kann ein Mieter, der sich dadurch erheblich benachteiligt fühlt, eine andere Art der Berechnung verlangen. (Hier ging es darum, dass in einer Wohnung beinahe täglich "in gewerblicher Art und Weise" gewaschen wurde. Das konnte durch eine Dokumentation belegt werden, wonach der Wasserverbrauch an den Tagen, an denen in der betreffenden Wohnung nicht gewaschen wurde, erheblich reduziert war. Daraufhin wurde dort eine Wasseruhr angebracht.) (LG Stuttgart, 13 S 26/13)

 

Betriebskostenabrechnung: Fast 5fach höhere Kosten als im Durchschnitt rechtfertigen Kürzung

Berechnet ein Vermieter in einer Position der Betriebskostenabrechnung (hier die Wohngebäudeversicherung) einen um fast fünffach höheren Betrag, als er als landesweiter Durchschnittswert vom Deutschen Mieterbund errechnet wurde, darf der Mieter seinen Anteil entsprechend kürzen. Bei derart hohen Abweichungen muss der Mieter auch nicht nachweisen, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat, als er die Versicherung abschloss. Im Gegenteil ist der Vermieter am Zug, um gegebenenfalls nachzuweisen, dass er "wirtschaftlich" gehandelt hatte, als er die Versicherung abschloss (was ihm hier nicht gelang).

(AmG Köln, 220 C 443/10)

 

Eigentumswohnung/Nachbarrecht: Ums Auto "herumfahren" ist "unangenehm", nicht "nachteilig"

Stellt ein Wohnungseigentümer in einer Eigentumsanlage seinen Pkw meist vor seine Garage, so dass ein anderer Eigentümer "um ihn herumfahren" muss, um in seine Garage zu gelangen, so handelt es sich dabei lediglich um eine "Unannehmlichkeit", die seitens des sich gestört fühlenden Autobesitzers einen "Unterlassungsanspruch" auslösen würde. Es sei davon auszugehen, dass ein Herumfahren um andere Fahrzeuge "zu den üblichen Herausforderungen eines Autofahrers sowohl im Straßenverkehr als auch bei der Einfahrt auf private Parkflächen" gehö-re. (LG Düsseldorf, 19 S 25/13)

 

Wohnungskündigung: Wenn ein Dauerstreit in einem "promovierten Arsch" endet...

Mündet ein jahrelanger Dauerstreit zwischen einem Mieter und seinem Vermieter im Zusammenhang mit der Weigerung des Mieters den Vermieter, bei dem er erneut einen Mangel angezeigt hatte, in die Wohnung zu lassen, mit dem Satz aus Mietermund: "Sie promovierter Arsch", so kann ihm das Mietverhältnis fristlos aufgekündigt werden. Das Amtsgericht München bestätigte den Rauswurf: Eine Beleidigung sei ein Angriff auf die Ehre eines anderen "durch Kundgabe der Nichtachtung oder Missachtung". Nur bloße Unhöflichkeiten, die keinen ehrverletzenden Charakter hätten, würden als Kündigungsgrund ausscheiden. (Das Gericht berücksichtigte bei seiner Entscheidung auch, "dass die Parteien im gleichen Haus wohnen und damit regelmäßige Zusammentreffen unausweichlich" seien.) (AmG München, 474 C 18543/14)

 

Gewerbesteuerrecht: Der Ehefrau geschenkte Immobilie zählt bei der Drei-Objektgrenze mit

Verkauft ein Hauseigentümer innerhalb von fünf Jahren drei Eigentumswohnungen und schenkt er eine weitere seiner Ehefrau, so kann das Ehepaar der Gewerbesteuerpflicht nicht entgehen, wenn die Frau die geschenkte Wohnung ebenfalls innerhalb dieses Zeitraums veräußert. Denn auch diese Wohnung zählt mit, wenn die steuerlich anerkannte "Drei-Objekt-Grenze" in fünf Jahren überschritten wird. Das Finanzgericht Düsseldorf sah die Schenkung mit zeitnahem Weiterverkauf als "missbräuchliche Gestaltung" an.

(FG Düsseldorf, 16 K 2969/14 u. a.)

 

 

Mieterhöhung: Zwei Erhöhungen müssen auch zwei Ankündigungen haben

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierung einmal eine Mieterhöhung verlangen kann. Die Mieter müssen jedoch der Forderung nicht nachkommen, wenn der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten die Miete zusätzlich auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen will, dies aber nicht deutlich in einem Schreiben darlegt. Im konkreten Fall ließ die Vermieterin einen Aufzug und isolierverglaste Fenster einbauen und kündigte an, die Miete um 22,19 Euro pro Monat zu erhöhen. Nach Abschluss der Arbeiten fordert sie dann aber 24,02 Euro monatlich mehr, weil sie die Miete zusätzlich an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasste. Zu Unrecht. Wolle ein Vermieter die Miete allgemein anheben, so müsse er in seinem Schreiben darauf hinweisen, dass er sich bei der ersten Erhöhung nicht auf den modernisierten Zustand bezieht. (LG Berlin, 65 S 240/15)

 

Mietrecht: "Übersieht" der Vermieter beim Wohnungsverkauf das Vorkaufsrecht des Mieters...

Mieter, deren Wohnung verkauft werden soll, haben ein Vorkaufsrecht. Das heißt: Sie können die Räume vor einem "fremden" Käufer zu einem Preis erwerben, den der "Dritte" auch zu zahlen bereit gewesen wäre. Übersieht der Vermieter dieses Recht, so kann der Mieter den Ver-mieter gegebenenfalls auf Schadenersatz verklagen. (Das tat ein Mieter hier, nachdem ihm der Käufer seine ehemalige Wohnung zu einem um 80.000 € höheren Preis angeboten - und damit Erfolg hatte. Der Mieter klagte die Differenz beim Vermieter ein. Der Bundesgerichtshof gestand ihm das auch im Grundsatz als "Schadenersatz" zu. Ob es aber die volle Summe sein musste, hat nun noch die Vorinstanz zu klären.) (BGH, VIII ZR 51/14)

 

Mietrecht: Ankündigung einer Modernisierung darf sich nicht in Allgemeinplätzen erschöpfen

Will ein Vermieter die Heizungen in seinen Wohnungen modernisieren (hier eine Umstellung von Einzelkachelöfen auf eine Gasetagenheizung), so genügt es nicht, wenn er pauschal behauptet, dass damit Energie eingespart werden könne. Er muss seinen Mietern vielmehr "Tatsachen darlegen, anhand derer die Mieter zumindest überschlägig beurteilen können, ob die geplante Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt". Hierfür kann es genügen, dass er die "konkreten Wirkungsgrade" für die alte und die neue Heizungsanlage angibt. (LG Berlin, 65 S 209/12)

 

Mietrecht: Wenn eine Aktiengesellschaft mehr Miete haben will, bedarf es keiner Unterschrift

Wollen Vermieter die Miete erhöhen, so müssen sie das "in Textform" tun. Dazu gehört, dass die verantwortliche(n) Person(en) unterschrieben haben. Das ist jedoch nicht erforderlich, wenn es sich bei dem Absender um eine juristische Person handelt, etwa um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder um eine Aktiengesellschaft. In solchen Fällen müssen die für die juristischen Personen handelnden Personen nicht genannt werden. (BGH, VIII ZR 72/14)

 

Eigentumswohnung: Erst wenn "Klarheit" herrscht, darf der Verwalter bestellt werden

Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage darf von der Eigentümerversammlung erst dann bestellt werden, wenn (in derselben Versammlung) "auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags" (die Laufzeit und die Vergütung) "in wesentlichen Umrissen geregelt wurden." (BGH, V ZR 114/14)

 

Betriebskosten: Wer "freiwillig" für den Aufzug gezahlt hat, bekommt nichts zurück

Hat ein Mieter für die Nutzung des im Haus befindlichen Fahrstuhls im Rahmen der Betriebskostenabrechnung den auf ihre Wohnung entfallenden Anteil gezahlt (sie hatten der "kostenpflichtigen Nutzung" zugestimmt), so können sie den Betrag zurückfordern, wenn sich herausstellt, dass sie dazu nicht verpflichtet gewesen wären. Dies dann nicht, wenn ihr Vermieter sie darauf hingewiesen hätte, dass die Zustimmung nicht zwingend sei, sie vielmehr "auf die Nutzung des Aufzugs" hätten verzichten können. (Der hier fehlende "verpflichtende" Hinweis auf das Verweigerungsrecht ist die Grundlage dafür.) (LG Berlin, 67 S 88/12)

 

Eigentumswohnung: Knackende Heizung beim "Überwohnenden" muss Gemeinschaft wegreparieren

Knackt es in den Heizungsrohren eines Wohnungseigentümers, wodurch sich ein unter ihm lebender Eigentümer (beziehungsweise dessen Mieter) erheblich gestört fühlt, so hat für die Reparaturkosten (für die hier im Estrich verlegten Rohrleitungen) nicht der einzelne Eigentümer aufzukommen, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. (AmG Würzburg, 30 C 444/14)

 

BAföG: Drei Eigentumswohnungen helfen Steuergelder sparen

Gibt ein Student, der drei Jahre lang BAföG (hier in Höhe von 10.800 €) bezogen hat, bei seinen Anträgen nicht an, dass er nach Schenkungen seines Vaters über drei Eigentumswohnungen verfügt, so ist er zur Rückzahlung verpflichtet. Dies unabhängig davon, dass sich der Papa in den drei Wohnungen das Wohnrecht hat eintragen lassen, was vom Gericht allerdings als missbräuchlich angesehen wurde, um die Einkommensanrechnung zu verhindern. Dem jungen Mann ohne Frau und Kinder sei zuzumuten, Vermögen für den Zweck der eigenen Ausbildung bis auf einen Freibetrag von 5.200 Euro voll einzusetzen. (VwG Berlin, 18 K 152/15)

 

Verwaltungsrecht: Ein islamisches "Gebetshaus" verletzt keine Nachbarrechte

Das Verwaltungsgericht Koblenz hat die Klage eines Hauseigentümers abgewiesen, mit der erreicht sollte, dass ein islamisches Gebetshaus in seiner unmittelbaren  Nachbarschaft nicht gebaut wird. Das Gebäude entspreche dem Gebot der Rücksichtnahme - und weise die erforderlichen Kfz-Stellplätze auf. Außerdem dürfe das Haus mit separaten Gebetsräumen für Männer und Frauen nur von 6 bis 22 Uhr betrieben werden und sei für maximal 62 Besucher ausgelegt. Ferner liege es "in einem durch Verkehrslärm vorbelasteten Gebiet und sei deshalb von der Nachbarschaft hinzunehmen". (VwG Koblenz, 1 K 398/15)

 

Eigentumswohnung: Beim "ersten Mal" genügt es nicht, nur einen Verwalter zu präsentieren

Vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters für eine Anlage mit Eigentumswohnungen darf nicht nur ein Bewerber präsentiert werden; es müssen zuvor "Alternativangebote" eingeholt worden sein. Die Wahl eines einzigen Kandidaten ist deshalb ungültig - auch wenn die Wohnungseigentümer zuvor aufgefordert worden waren, Vorschläge zu machen (die hier nicht gekommen sind). (LG Frankfurt am Main, 2/9 S 45/14)

 

Mietkaution: Vermieter dürfen "Steh-Pinkler" nicht schröpfen

"Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit - insbesondere weiblichen - Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen." So das Amtsgericht Düsseldorf, das Verständnis für einen Stehpinkler hatte. Hintergrund: Mieter ("Stehpinkler") und Vermieter stritten über den abgestumpften Marmorboden in der Nähe des Klos, dessen Beseitigung die Eigentümerin bezahlt haben wollte und dazu einen Großteil der Mietkaution einbehalten hatte (hier: 1.900 € von 3.000 €). Sie legte dazu ein Gutachten vor, das die Urinspritzer des Mieters als Ursache für die Bodenabstumpfung auswies. Doch nach dem Amtsgericht stellte sich auch das Landgericht Düsseldorf auf die Seite des Mieters. Die Mieterin hätte vor dem Einzug des Mieters auf den empfindlichen Boden hinweisen müssen. (LG Düsseldorf, 12 S 13/15)

 

Mietrecht: Die "Kleinreparaturklausel" sollte nur auf "Zugriffe" gestützt sein, sonst...

Vermieter sollten sich bei der Formulierung im Mietvertrag, in welchen Fällen ihre Mieter für "Kleinreparaturen" zur Kasse gebeten werden können, nicht zu weit gehen. "Gerichtsfest" sind nur Formulierungen, wonach Mieter bis zu einem bestimmten Betrag (von z.B. 75 € oder 100 €) zahlungspflichtig sein sollen, wenn es um die Behebung von Schäden an Teilen der Wohnung geht, "die dem direkten Zugriff der Mieter ausgesetzt sind", etwa Wasserhähne oder Fenstergriffe. Nicht dazu gehören aber zum Beispiel Aufwendungen für Schäden an Spiegeln oder Beleuchtungskörpern. Eine entsprechende Klausel, die solche Vorgänge auch enthält, ist unwirksam. (Ein Vermieter, der von einem Mieter rund 44 € für eine ausgefallene Flurbeleuchtung ersetzt haben wollte, muss den Betrag selbst übernehmen.) (AmG Zossen, 4 C 50/15)

 

Wohnungskündigung: Wer eine intakte Bausubstanz niederreißen will, darf "gestoppt" werden

Ist erkennbar, dass ein Investor ein Gebäude mit vermieteten Wohnungen trotz einer "intakten Bausubstanz" abreißen will, hat er es also aus spekulativen Gründen erworben, so brauchen Mieter nicht auszuziehen, wenn ihnen eine Kündigung "zwecks Verwertung" ausgesprochen wird. Dazu das Landgericht Berlin: Ein Wohnraummietverhältnis kann gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses "an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Dies wurde dem (neuen) Vermieter auch attestiert. Doch hatte er sich damit verspekuliert, dass er ein Gebäude dem Boden gleichmachen und durch ein neues Bauwerk ersetzen wollte, das "intakt und nicht sanierungsbedürftig" war. (LG Berlin, 67 S 207/14)

 

Verwaltungsrecht: Baurechtlich unzulässig errichtete Garage muss eingerissen werden

Hausbesitzer können auf ihrem Grundstück nicht nach Belieben Gebäude oder - wie hier - "Garagen" errichten. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz urteilte so im Fall eines Bauern, der für seine beruflich genutzten Fahrzeuge eine Bleibe bereits im Rohbau erstellt hatte, was aber nach den örtlichen Statuten hinsichtlich der Abstandsflächen und des Brandschutzes nicht erlaubt war. Er musste den Rohbau wieder abreißen - und durfte ihn auch an anderer Stelle des Grundstücks nicht neu aufbauen, weil dort unter anderem die Anbindung an das öffentliche Straßennetz nicht gegeben war. (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10833/15)

 

Wohnungskündigung: War der Vorvermieter großzügig, muss es sein Nachfolger nicht mehr sein

Hat ein Vermieter, der an sich berechtigt war, die Überweisungen der Mieten jeweils bis zum 3. des Monats registrieren zu können, darüber großzügig hinweg gesehen und über längere Zeit auch Eingänge zur Monatsmitte unbeanstandet gelassen, so muss das nicht für einen Nachfolge-Vermieter gelten. Legt dieser Wert darauf, die Zahlungen jeweils dem Mietvertrag entsprechend zu bekommen, so kann er seinen Mieter daran "erinnern" - zunächst durch Mahnungen und hernach durch die Androhung der Wohnungskündigung. Besinnt sich der Mieter dann immer noch nicht und pocht er auf ein Gewohnheitsrecht, so kann das gefährlich für ihn werden. Denn das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg hat in einem solchen Fall die Kündigung des Vermieters bestätigt. Der frühere Verzicht auf die pünktlichen Mieteingänge bedeute keine Änderung der Fälligkeitsvereinbarung. (AmG Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 79/15)

 

Verkehrsrecht: Auch ein mobiles Halteverbotsschild ist "Gesetz"

Richtet ein Grundstückseigentümer auf einem öffentlichen Gelände ein Straßenfest aus und hat er dafür von der Behörde mobile Halteverbotsschilder aufgestellt bekommen, die nicht nur die an einen Parkplatz grenzende Straße betreffen, so haben sich die Verkehrsteilnehmer daran zu halten. Parkt also ein Autofahrer in dem dadurch markierten Bereich (hier mit einem Wohnmobil), so muss er damit rechnen, "umgesetzt" zu werden - und die Kosten dafür zu tragen. Dies auch dann, wenn er sein Fahrzeug einen Tag vor Beginn der Veranstaltung abgestellt hatte; denn die Schilder wirken bereits (mindestens) "48 Stunden vor Geltungsbeginn". (AmG Köln, 20 K 3191/13)

 

Mietrecht: Täglich "mehrmals lüften" zur Schimmelbekämpfung ist nicht zumutbar

Auch wenn ein Sachverständiger feststellt, dass in einer Mietwohnung keine Baumängel für eine Schimmelbildung ursächlich sein können, darf ein Mieter nicht dazu verpflichtet werden "drei- bis viermal am Tag" zu lüften, um dem Pilzbefall Einhalt zu gebieten. Dies auch dann nicht, wenn die Mieter an der Außenwand des Schlafzimmers (worum es hier ging) einen Schrank ohne "Hinterlüftung" aufgestellt hatten. (In dem Verfahren klagte der Vermieter 455 € Gutachtergebühren ein, weil dadurch festgestellt worden sei, dass die Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich seien. Vor Gericht kam er damit nicht durch.)

(LG Aachen, 2 S 327/14)

 

Nachbarrecht: Ein "Rasenroboter" darf - nicht zu - laut sein...

Lässt ein Hausbesitzer auf seinem Grundstück stundenlang einen Rasenroboter kreisen, so muss sein Nachbar die sich daraus ergebende Geräuschentwicklung hinnehmen, wenn die Immissionen "eine nur unwesentliche Beeinträchtigung" für ihn darstellen. Dies wird dann unter-stellt, wenn der Rasenmäher "alle ersichtlichen Grenz- und Richtwerte einhält und vor allem nicht gegen die in der 'TA Lärm' festgelegten Werte verstößt". Allerdings gilt auch in diesem Fall: Die am jeweiligen Ort vorgeschriebene Mittagsruhe (meist von 13 bis 15 Uhr) muss eingehalten werden. Darüber hinaus könnten die Nachbarn gegebenenfalls nachweisen, dass die von ihnen empfundene subjektive Wahrnehmung der Geräusche "unangenehmer sind, als dies die objektiv messbare Lautstärke erwarten" lässt. (AmG Siegburg, 118 C 97/13)

 

Mietrecht: Wer Bienen halten will, sollte aufs Land ziehen

Vermieter können ihren Mietern - unabhängig von Regelungen im Mietvertrag - untersagen, Bienen auf ihrem Balkon zu halten. Dies schon deshalb, weil übrige Mieter im Hause sich durch ein Bienenvolk unzumutbar belästigt fühlen könnten. (AmG Hamburg-Harburg, 641 C 377/13)

 

Mietrecht: Ein "modernes Bad" kann durchaus schon 20 Jahre alt sein...

Soweit laut örtlichem Mietspiegel das Merkmal "modernes Bad" neuzeitlichen Standard voraussetzt, kann auch ein Bad, das bereits 20 Jahre vor dem Zeitpunkt der vom Vermieter verlangte höheren Miete eingebaut wurde, diesen neuzeitlichen Standard haben, "wenn es den heutigen Ansprüchen an eine Mietwohnung entspricht". So entschieden vom Amtsgericht Berlin-Tiergarten in einem Fall, in dem die Wände des Bades 1,80 m hoch gefliest sind und der Raum mit Bodenfliesen sowie einer Einbauwanne ausgestattet ist. Ein Stand-WC mit nicht in die Wand eingebautem Spülkasten ist nicht erforderlich, um von einem "modernen Bad" sprechen zu können. (AmG Berlin-Tiergarten, 4 C 347/10)

 

Grunderwerbssteuer: Der Fiskus profitiert nicht von generell neuem Ausbauauftrag

Wer ein Grundstück mit einem im Rohbau befindlichen Haus kauft, der muss Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis bezahlen. Dabei wird der Aufwand für den Ausbau des Gebäudes nur dann in die Berechnung der Steuer einbezogen, wenn die Planungen dafür bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrages konkret feststanden und - allenfalls mit geringen Abweichungen - vom Käufer übernommen wurden.

(BFH, II R 22/14)

 

Baurecht/Verbraucherrecht: Keine "Verdachtskündigung" wegen Erfahrungen anderer Bauherren

Wer ein Fertighaus gekauft hat und mit dem Lieferanten "über Kreuz" liegt, was jedoch nicht so schwer wiegt, dass sich der Kauf deshalb rückgängig machen lassen könnte, der kann nicht zu einer anderen Waffe greifen, um zum Ziel zu kommen: der "Verdachtskündigung", wie sie im Arbeitsrecht verbreitet ist. Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg allerdings urteilte: Negative Erfahrungsberichte anderer Bauherren rechtfertigen keine fristlose Kündigung. Solche Berichte mögen das Vertrauen eines Bauherrn erschüttern. Sie können aber jedenfalls so lange kein Recht zur fristlosen Kündigung des Kaufvertrages abgeben, als nicht deutlich wird, "dass die angebotene Werkleistung einen strukturellen, nicht behebbaren Mangel hat". Eine Verdachtskündigung wegen "schlechter Presse" sieht das Gesetz nicht vor.  (Hanseatisches OLG Hamburg, 11 U 150/11)

 

Betriebskosten: Wenn der Mietvertrag zur Wohnungsgröße nur eine "Ca-Angabe" ent-hält...

Eine um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichende Angabe in einem Mietvertrag rechtfertigt grundsätzlich eine "Nachjustierung" bei der Berechnung der Betriebs-kosten. Allerdings gilt das zumindest für zurückliegende Zeiträume nur dann, wenn die Wohnungsgröße im Mietvertrag "als eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen" ist. Davon kann aber nicht ausgegangen werden, wenn der Vertrag zum Beispiel die Formulierung enthält, dass es sich bei der Quadratmeterzahl zum einen um eine "Ca-Angabe" (von hier 220 qm) handelt und außerdem nur vermietete Räume ohne eine Quadratmeterangabe aufgezählt werden. In Zukunft muss der Vermieter aber korrekt abrechnen.

(AmG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 11 C 545/13)

 

Verwaltungsrecht: Wenn von neuen Wohnungen nur ein Eigentümer betroffen sein soll...

Ist von einer Genehmigung zur Rodung eines größeren Waldgebietes (hier zum Bau von Häusern) nur ein Hauseigentümer "in unmittelbarer Nachbarschaft" betroffen und wohnen weitere klagende Eigentümer etwa 450 Meter von der Rodungsfläche entfernt, so ist die Klage der entfernt Wohnenden "offensichtlich unzulässig". Aber auch der von den Planungen unmittelbar betroffene Grundstückseigentümer kann gegen die Rodung nicht erfolgreich angehen, weil "Aussicht oder Ausblick lediglich ein faktischer, rechtlich aber nicht geschützter Lagevorteil" sei. (VwG Gießen, 1 L 2806/15)

 

Wohnungskündigung: "Geldgier" und "sexuelle Belästigung" rechtfertigen fristlosen Rauswurf

Behauptet eine Mieterin wahrheitswidrig, dass ihr Vermieter nicht nur "geldgierig" sei und seine Mieter "abzocke", sondern dass er sie auch sexuell belästigt habe, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung der Wohnung. Dies auch dann, wenn die Mieterin die ihr vorgeworfenen unzutreffenden Behauptungen bestreitet, Zeugen vor Gericht aber die betreffenden Aussagen bestätigen. (AmG München, 412 C 29251/14)

 

Eigentumswohnung: Über das Risiko eines großen Kredits muss aufgeklärt werden

Wohnungseigentümer-Gemeinschaften haben das Recht, einen langfristigen Kredit für die Sanierung ihres Hauses aufzunehmen. Die Gemeinschaft muss sich dabei allerdings darüber bewusst sein, dass sie ein hohes Haftungsrisiko damit eingeht. In dem konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof konnte sich eine Eigentümerin gegen ihre Eigentümergemeinschaft durchsetzen, die ein Darlehen in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro für die Wärmedämmung der Fassade aufnehmen wollte. Der Kredit sollte eine Laufzeit von zehn Jahren haben. Weil der Beschluss der Gemeinschaft über die Kreditaufnahme aber nicht den Anforderungen sorgfältiger Verwaltung genügte (dem dazugehörigen Protokoll ließ sich nicht entnehmen, ob und wie die Eigentümer über das Haftungsrisiko aufgeklärt worden waren, das mit einem langfristigen Kredit verbunden ist), konnte der Beschluss gekippt werden. (Hier ging es um eine Einheit mit mehr als 200 Eigentümern. Die Sanierungsarbeiten sollten 2 Millionen € kosten, wovon knapp 1,3 Millionen € per Kredit bezahlt werden sollten.) (BGH, V ZR 244/14)

 

Gema-Gebühren: Eine Gemeinschaftsantenne wird nicht wie ein Konzert behandelt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer für die Weiterleitung von Fernseh- und Radioprogrammen von einer Gemeinschaftsantenne per Kabel in die einzelnen Wohnungen (über die übliche Rundfunk- und Fernsehgebühr hinaus) keine Gema-Gebühr bezahlen müssen. Im konkreten Fall ging es um die Verwertungsgesellschaft für musikalische Urheberrechte (Gema), die eine Eigentümergemeinschaft mit 343 Wohneinheiten zur Kasse bitten wollte, weil sie meinte, es handele sich um eine öffentliche Übertragung von urheberrechtlich geschützten Werken, wenn das Sendesignal über das Kabelnetz in die Wohnungen geschickt werde. Gesamtforderung: rund 7.500 Euro. Der BGH sah das anders. Es liege keine Wiedergabe für eine Öffentlichkeit vor, wenn sie auf „besondere Personen“ beschränkt sei, die einer „privaten Gruppe“ angehören. Weil die Wohnungseigentümer aber (statt zahlreicher Einzelantennen) eine Gemeinschaftsantenne installieren und die Signale über Kabel an die Empfangsgeräte in die einzelnen Wohnungen weiterleiten, sei dies eine Wiedergabe für einen solchen privaten Kreis. „Im Ergebnis leiten die einzelnen Eigentümer die Sendungen nur an sich selbst weiter“. Die Wohneinheiten seien keine „öffentliche und zufällige Ansammlung von Bewohnern“. (BGH, I ZR 228/14)

 

Mietrecht: Fahrstuhleinbau muss - normalerweise - geduldet werden

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass der Einbau eines Fahrstuhls in einem Mietshaus die Gebrauchswerte der Wohnungen verbessert. Die Mieter müssen - im Regelfall - entspre-chende Arbeiten dulden. Das gelte sogar auch, wenn sich dadurch die Wohnung verkleinert, so das Gericht. In dem konkreten Fall  wollte ein Vermieter einen Fahrstuhl in einen Altbau einbauen. Da der Fahrstuhl nicht außen an der Fassade sondern im Inneren des Hauses eingebaut werden sollte, veränderte sich auch der Grundriss der Wohnungen. Ein Mieter wehrte sich dagegen. Seine Jugendstilmöbel würden nicht mehr in den Flur passen - vergeblich. Er muss den Einbau dulden - vor allem, wenn der Flur sich lediglich um 1,60 Meter verkürze. Angesichts der Wohnfläche der Wohnung von knapp 134 Quadratmetern stelle das keine unzulässige Härte dar. (LG Berlin, 63 S 362/14)

 

Hauskauf: Ein Verkehrswert- ist kein Schadensgutachten

Lässt ein Hausinteressent ein Gutachten erstellen, um den Verkehrswert der zum Kauf stehenden Immobilie zu ermitteln, so kann er den Gutachter nicht schadenersatzpflichtig machen, wenn der einen Schädlingsbefall im Dachstuhl als leicht einstuft, der sich nach dem Erwerb jedoch als schwerwiegend herausstellt. Im konkreten Fall vor dem Oberlandesgericht Oldenburg erwarb ein Käufer das Haus zum Preis in Höhe von 138.000 Euro, der Gutachter hatte 142.000 Euro geschätzt. Der in dem Gutachten erwähnte „leichte Schädlingsbefall“ stellte sich als 50.000 Euro teures Reparaturbedürfnis heraus. Die Hälfte davon verlangte er als Schadenersatz vom Gutachter - vergeblich. Weil es sich um eine Verkehrswertermittlung und nicht um eine Schadenermittlung gehandelt hatte, im Rahmen dessen nicht auf versteckte Mängel  geachtet werden muss, konnte der Gutachter nicht zur Kasse gebeten werden. (OLG Oldenburg, 4 U 17/14)

 

Eigentumswohnung: Redezeiten in der Eigentümerversammlung sind nach Bedeutung zu messen

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht berechtigt, den Beschluss zu fassen, wonach Redezeiten der Eigentümer auf (hier maximal 3 Minuten) zu begrenzen. Maßgeblich für die Wortmeldungen, so das Landgericht Frankfurt am Main, seien vielmehr die Bedeutung und Komplexität der Materie. Wer durch eine Minuten-Regel Grenzen setze, beeinträchtige das Mitwirkungsrecht der Eigentümer einschneidend.

(LG Frankfurt am Main, 2/9 S 6/13)

 

Steuerrecht: "Dauernd verschimmelte" Wohnung kann dem Vermieter zweifach Unbill bringen

Hat ein Vermieter in einem Altbau eine Etage teilweise vermietet, müssen die Mieter aber keinen Mietzins zahlen, weil die Räume gründlich verschimmelt sind, und hält dieser Zustand einige Jahre an, so steht der Vermieter nicht nur ohne Mieteinnahmen für diese Wohnungen da, sondern bekommt auch Ärger mit dem Finanzamt. Grund: Ihm wird die "Einkünfte-Erzielungsabsicht" für die Etage versagt; er kann also seine Schuldzinsen nicht mehr steuerwirksam an anderer Stelle geltend machen. (Im Erdgeschoss hatte der Vermieter die Räume gewerblich vermietet - ohne Schimmel.) (FG Münster, 10 K 2160/11)

 

Mietrecht: Zurückgelassener Sperrmüll kostet

Lassen Mieter nach dem Auszug aus der Wohnung Gerümpel zurück, so kann der Vermieter Schadenersatz für die Entsorgung verlangen. Mieter haben eine Räumungspflicht, wenn sie die vier Wände verlassen. In dem konkreten Fall vor dem Kammergericht Berlin ging es um einen Mieter, der die fristlose Kündigung bekommen hatte. Bei der Übergabe der Schlüssel fand der Vermieter noch Sperrmüll im Keller, den der Mieter nicht mitnehmen wollte. Und weil wegen dieser Hinterlassenschaften nur eine teilweise Räumung vorliege, müsse der Mieter für die Kosten der Entrümpelung (zum Beispiel durch einen Unternehmer) übernehmen. (KG Berlin, 8 U 212/14)

 

Eigentumswohnung: Der Verwalter darf nicht zu sich nach Haus einladen - es sei denn...

Verwalter von Eigentumswohnungs-Anlagen haben regelmäßig Versammlungen der Eigentümer abzuhalten. Der Ort dafür soll "verkehrsüblich zu erreichen" sein und an einem "zumutbaren Ort" stattfinden. Letzteres ist nicht der Fall, wenn er - wenn auch wie früher schon geschehen - zu sich in die Wohnung einlädt. Ist damit auch nur ein Eigentümer nicht einverstanden, so sollte der Verwalter tunlichst auf einen anderen Ort umschwenken. Denn wenn es nach dem Amtsgericht Büdingen geht, sind die auf einer solchen "unerwünschten" Sitzung zustande gekommenen Beschlüsse sämtlich unwirksam. (Hier hatte ein Eigentümer, der mit dem Verwalter "über Kreuz" lag, Einspruch eingelegt - und Recht bekommen. Der "Veranstaltungsort" sei für ihn unzumutbar gewesen.) (AmG Büdingen, 2 C 359/12)

 

 

Eigenbedarf: Vorgetäuschtes kann für Ex-Vermieter richtig teuer werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietern das Recht zuerkannt, von ihrem Vermieter Schadenersatz verlangen zu dürfen, wenn der den Eigenbedarfs-Grund für die Kündigung der Wohnung nur vorgetäuscht hat. Im konkreten Fall ging es um die Forderung eines Mieters, dem gekündigt wurde, weil angeblich der neue Hausmeister des Gebäudes in seine Wohnung einziehen sollte. Im Rahmen einer gerichtlichen Verhandlung kam es zu einem Vergleich. Der Mieter zog aus, doch statt des Hausmeisters zog eine Familie in die Wohnung ein. Als der Ex-Mieter das erfuhr, stellte er seinem damaligen Vermieter fast 26.000 Euro in Rechnung: Für die nun zu zahlende höhere Miete, für den längeren Weg zur Arbeit und für seine Kosten des ersten Prozesses. Die Vorinstanz hatte den Anspruch verneint. Der BGH gab dem Mieter im Prinzip Recht. Zur Höhe der Zahlung muss nun wieder die Vorinstanz ran. (BGH, VIII ZR 99/14)

 

Nachbarrecht: Eine Firma darf eine Anwohnerin nicht "überwachen"

Eine Nachbarin eines Unternehmens kann gegen Überwachungskameras auf dem Nachbargrundstück erfolgreich angehen. In einem konkreten Fall vor dem Landgericht Detmold hatte der Firmeninhaber auf dem angrenzenden Gelände mehrere Kameras installiert, um sein Eigentum vor Einbrüchen und Vandalismus zu schützen. Auch beabsichtigte er, zu verhindern, dass seine Nachbarin regelmäßig sein Grundstück befahre, um dort das Auto zu parken oder zu wenden. Weil zwei der Kameras auch Teile des Nachbargrundstücks erfassten, fühlte sich  die Frau gestört. Der Gedanke, Tag und Nacht überwacht zu werden, sei unerträglich und löse Unruhe und Schlaflosigkeit aus. Das Gericht sah das ein und ordnete an, dass die Überwachungsanlage abzubauen sei: Die sichtbar angebrachten Videokameras griffen in das Persönlichkeitsrecht der Nachbarin ein - selbst dann, wenn sie in der Zwischenzeit so ausgerichtet seien, dass sie nur noch das eigene Grundstück erfassten. (Ferner sah das Gericht Verstöße gegen den Datenschutz, weil die Aufnahmen weder unverzüglich gelöscht noch per Hinweisschild angekündigt würden.) (LG Detmold, 10 S 52/15)

 

Nachbarrecht: 25 Meter hohe gesunde Eschen dürfen rechtmäßig "beschatten"

Wachsen Laubbäume nahe der Grenze zu einem Nachbargrundstück so hoch, dass sie dieses derart "beschatten", dass eigene Pflanzen nicht mehr gedeihen können, so kann das Recht bestehen, diese Bäume zu beschneiden oder zu fällen. Bedingung: Wegen der Höhe der Bäume sind die Nachbarn "ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt". In dem entschiedenen Fall kam der Bundesgerichtshof - wie die Vorinstanzen - jedoch zu dem Ergebnis, dass ein solcher Anspruch nicht gegeben war. Dem klagenden Nachbarn sei die eigene  Bepflanzung (hier von Bonsaibäumchen) noch zuzumuten, weil seine Gartenfläche nicht das ganze Jahr über vollständig verschattet werde. Zudem sei bei der erforderlichen Ab-wägung auch zu berücksichtigen, dass der vorgeschriebene Abstand zum Grundstück um mehr als das Doppelte überschritten worden sei. Umso mehr trete hier in den Vordergrund, "dass öffentliche Grünanlagen zum Zwecke der Luftverbesserung, zur Schaffung von Naherholungsräumen und als Rückzugsort für Tiere gerade auch große Bäume enthalten sollen, für deren Anpflanzung auf vielen privaten Grundstücken kein Raum ist". Die damit einhergehende Ver-schattung ist Ausdruck der Situationsgebundenheit des Nachbargrundstücks, das am Rande einer öffentlichen Grünanlage liege. (BGH, V ZR 229/14)

 

Eigentumswohnung: Auch bei einem Verhältnis von 13:1 kann ein Beschluss den Bach 'runtergehen

Hält in einer Eigentumswohnanlage mit 14 Einheiten ein einziger Eigentümer 13 Wohnungen, so ist er dennoch nicht in allen Punkten "Alleinherrscher". Beschließt er nämlich, dass seine Tochter zur Verwalterin bestellt wird, so kann der Wohnungs-Solist vor Gericht dagegen angehen. Mit Erfolg: Das Amtsgericht Hannover hob den Beschluss der "Eigentümerversammlung" auf, da er "nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche". Begründung: Erhebliche Zweifel an einer "neutralen Amtsführung".

(AmG Hannover, 483 C 12045/13)

 

Mietrecht: Rauchwarnmelder sind Vermietersache

Mieter haben den Einbau von Rauchwarnmeldern in ihrer Wohnung grundsätzlich zu dulden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter dieser Duldungspflicht nicht durch Eigeninitiative entgehen können. Haben sie bereits solche Warnmelder in Eigenregie angebracht, so können sie nicht verhindern, dass der Vermieter den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Geräten ausstatten und warten darf. Es handele sich hierbei um bauliche Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führten. Weil damit ferner sowohl der Einbau als auch die Wartung der Geräte in einer Hand sei, werde zudem ein höheres Maß an Sicherheit gewährleistet, als wenn jede Mietpartei hierfür selbst sorgen müsste. Außerdem sei der Vermieter gesetzlich zum Einbau der Rauchwarnmelder verpflichtet. Auch das rechtfertige das "Alleinstellungsmerkmal" für den Vermieter.

(BGH, VIII ZR 290/14 u. a.)

 

Mietrecht: "Selbst Schuld", wenn Hauseigentümer die Abfallbeseitigung auf die Mieter übertragen hat

Hat ein Hauseigentümer mit dem für sein Anwesen zuständigen Abfallentsorger vereinbart, dass dieser die Gebühren unmittelbar mit seinen Mietern abrechnet (womit er einen "Arbeitsgang" gespart hat, den er in der Betriebskosten-Abrechnung mit den Mietern hätte durchführen müssen), so muss er akzeptieren, dass ihm der Abfallbeseitiger Rückstände, die durch zahlungsfaule Mieter entstanden sind, abverlangt. Und dies nicht unbedingt zeitnah zur Entstehung der Rückstände, sondern im Rahmen der Verjährungsfristen auch noch nach Jahren. Der Hauseigentümer kann dem nicht entgegenhalten, er hätte früher darüber informiert werden müssen, da inzwischen Mieter mit solchen Rückständen längst ausgezogen seien. Eine zeitnahe Information sei dem Abfallunternehmen wegen des damit verbundenen Zeitaufwandes nicht zuzumuten.

(VwG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 866/12)

 

Mietrecht: Einen "Messi" als Nachbarn zu haben, ist nicht jedermanns Sache...

Wer seine Wohnung vermüllen und in "Messi-Manier" auch die anderen Bewohner des Hauses daran teilhaben lässt, der muss damit rechnen, dass ihm - nach erfolgloser Abmahnung durch den Vermieter - die Wohnung fristlos gekündigt wird. (Hier hatten sich Hausbewohner gegen den immer stärker werdenden Gestank gewehrt, der aus den Räumen eines Mitbewohners zu ihnen strömte - wogegen sie sich teilweise schon durch "Vorhänge" vor ihren Wohnungstüren zu wehren versucht hatten. Der uneinsichtige Mieter, den sein eigenes Verhalten (naturgemäß) nicht sonderlich störte, musste erst vom Amtsgericht erfahren, dass die Beschwerden seiner Mitbewohner in dem Gebäude keine "Peanuts" waren, die man als Nachbarn hinzunehmen habe... (AmG Münster, 3 C 4334/10)

 

Wohngebäudeversicherung: Auch ein "versteckter" Schwammbefall löst Leistungsansprüche aus

Ein Gebäudeversicherer hat einem Hauseigentümer für den gesamten Schwammbefall seines Gebäudes und nicht nur hinsichtlich der innerhalb der Vertragslaufzeit konkret nachgewiesenen Stellen Versicherungsschutz zu gewähren. Dies hat das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht zu Gunsten der Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses festgestellt, die einen Schwammbefall an ihrem Haus gemeldet hatte. Diese Meldung ziehe dann weitere Untersuchungsmaßnahmen nach sich, die regelmäßig einen weiteren Befall zu Tage förderten, dessen Sanierung ebenfalls versichert sei. "Wäre es anders,  dann könnte der Versicherer den Umfang seiner Leistungspflicht allein dadurch reduzieren, dass er - wie hier - die nach der ersten Schadensmeldung vorgesehenen eigenen Feststellungen unterlässt oder verzögert". Nach einem gemeldeten Schwammschaden, der sich regelmäßig latent entwickelt und naturgemäß entsprechend spät bemerkt wird, dürfe der Versicherer nicht einwenden, dass der erste Fall schon vor Versicherungsbeginn entstanden sei.

(Schleswig-Holsteinisches OLG, 16 U 3/15)

 

Wohnungskündigung: Wer meint, in "seiner" Wohnung "Tun und Lassen" zu können, was er will...

Ist eine Mieterin der Meinung, in ihrer Mietwohnung "Tun und Lassen" zu können, was sie wolle, geht sie damit aber den Mitmietern erheblich auf die Nerven, so muss sie mit einer fristlosen Kündigung durch ihren Vermieter rechnen. (Hier traf eine Mutter, die mit ihrer Tochter die übrige Wohngemeinschaft "terrorisierte", indem sie - vielleicht mit Ohrstöpseln ausgestattet - überlaute Musik und Geschrei für "normales Mieterverhalten" hinstellte, schließlich bezahle sie Miete für die Räume. Vor Gericht kam sie damit aber nicht durch: Es gebe kein "Recht auf Rücksichtslosigkeit".) (AmG Siegburg, 123 C 109/12)

 

Mietrecht: Unbefugt einen Keller okkupieren, kann nach hinten losgehen

Nutzt ein Mieter einen Keller, der ihm vom Vermieter nicht zugewiesen wurde, so darf der Vermieter - ist ihm nicht bekannt, wer dahinter steckt - den Keller aufbrechen und den Inhalt (hier Haushaltsgegenstände) entsorgen. Ihn trifft insoweit keine "Obhutspflicht" an den Gegenständen. (AmG Berlin-Mitte, 9 C 303/13)

 

Eigentumswohnung: Ohne Ankündigung in der Einladung keine Abstimmung in der Versammlung

Beschließt eine Wohnungseigentümerversammlung, dass eine durch den Verwalter bezahlte Rechnung, die den vorgegebenen Kostenrahmen überschritten hat (hier wegen eines angesetzten Stundenlohnes von 300 €), nachträglich akzeptiert wird, so kann dieser Beschluss erfolgreich angefochten werden. Dies dann, wenn die Wohnungseigentümer diesen Tagesordnungspunkt nicht mit der Einladung erhalten hatten, sich also darauf nicht vorbereiten konnten. Wäre der Punkt in der Einladung angegeben worden, hätte das außerdem Wohnungseigentümer, die an sich nicht vorhatten, zur Versammlung zu kommen, dazu bewegen können, nun doch teilzunehmen. (AmG München, 481 C 15837/12)

 

Mietrecht: Vor der Unterschrift unter den Mietvertrag besser "nachmessen"

Wenn auch niemand dazu verpflichtet ist, weil "ehrlich ja am längsten währt", tun Neumieter gut daran, die in ihrem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße zumindest grob nachzumessen. Stellen Sie nämlich später fest, dass die tatsächliche Quadratmeterzahl von der vertraglich "vereinbarten" abweicht, so gibt es in vielen Fällen nachträglich kein Geld zurück. Erst wenn die Schwelle der Abweichung von zehn Prozent überschritten ist, darf sowohl für die Zukunft gekürzt als auch für die Vergangenheit eine Erstattung verlangt werden. Dafür gilt eine Verjäh-rungsfrist von drei Jahren - gerechnet aber nicht vom Einzug in die Wohnung, sondern erst von dem Zeitpunkt an, zu dem der Mieter von der enormen Abweichung erfahren hat (die Frist läuft dann vom 1.1. des Folgejahres an). (Hier zu Gunsten eines Mieters entschieden, der laut Mietvertrag 185 qm unter seinen Füßen wähnte, in Wirklichkeit aber auf "mickerigen" 158 qm sein Leben fristete. Das bemerkte er erst nach 7 Jahren, nachdem er bereits 3 Jahre lang woanders wohnte - der neue Mieter hatte wohl nachgemessen und das Ergebnis ausgeplaudert. Der Ausgezogene bekam über 11.000 € an überzahlter Miete zurück.)

(LG München I, 31 S 6768/13)

 

Mietrecht: 84jähriger muss keinen "Winterdienst" mehr leisten, wenn er's nicht kann

Wenn auch der Mieter einer Erdgeschosswohnung laut Mietvertrag verpflichtet ist, den Winterdienst zu leisten, kann das "Amt" abgeben, wenn er (hier nach fast 50 Jahren Mietzeit und inzwischen 84jährig) gesundheitlich dazu nicht mehr in der Lage ist. Das Oberlandesgericht Köln sprach sich dagegen aus, dass der alte Herr gegebenenfalls ein Unternehmen einsetzen müsse - das von ihm auch zu bezahlen sei. Stattdessen solle die Vermieterin selbst tätig werden, indem sie das Unternehmen, das bereits für einen Teil der Räumung der Wege vor dem Haus eingesetzt sei, um den Aufwand, den der alte Vermieter bisher zu erledigen hatte, auch für diesen Teil einsetzen. Die Mehrkosten könne sie auf alle Mieter des Hauses aufteilen.

(LG Köln, 1 S 52/11)

 

Grundstücksrecht: Gemeinsame Entwässerungsleitungen gemeinsam warten - je geteilt "durch 3"

Verfügen (hier: 3) Eigentümer von Grundstücken über ein einheitliches, "die gemeinsamen Grundstücksgrenzen überschreitendes" Entwässerungssystem, so bilden sie eine "Rechtsgemeinschaft". Das bedeutet: Kommt es zu einer Verstopfung, die saniert werden muss, so sind alle Eigentümer der Gemeinschaft verpflichtet, die dadurch anfallenden Kosten gemeinschaftlich zu tragen. Dies sowohl unabhängig davon, ob für diesen Fall zuvor eine Vereinbarung getroffen worden war noch, auf welchem Grundstück welches Rohrstück verläuft und in welchem Teil die Verstopfung eingetreten ist. (OLG Hamm, 5 U 100/12)

 

Mietminderung: Weggenommene Dachbodennutzung spart wenigstens Geld

Ist einem Mieter vertraglich eingeräumt worden, den Dachboden zu nutzen (hier zusätzlich zu seiner 75 qm großen Wohnung) und entzieht der Vermieter ihm dieses Recht später, so kann der Mieter die Miete mindern. Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass bei einer Wohnung dieser Größe der Entzug der Dachbodennutzung einen Mangel darstellt und eine Mietminderung gerechtfertigt ist. Es sprach eine Mietminderung in Höhe von zwei Prozent zu. Begründung: Der Dachboden sei vertraglich mitvermietet worden und die Tatsache, dass der Mieter ihn nicht mehr nutzen könne, führe zur Minderung. Es liege ein zu berücksichtigender Mangel vor, weil der nicht mehr als Trockenplatz und Abstellraum genutzt werden kann.

(AmG Köln, 203 C 192/14)

 

Mietrecht: Im "hohen Alter" darf eine Mieterin einen Zusatzschlüssel für den Pflegedienst verlangen

Vermieter dürfen einer Mieterin "in hohem Alter" keinen zweiten Schlüssel zu ihrer Wohnung verweigern, der für den Pflegedienst beziehungsweise für ihren Sohn vorgesehen ist. Bedingung ist allerdings, dass sie die Kosten dafür trägt (was im hier entschiedenen Fall allerdings von vornherein nicht streitig war). Der Vermieter, der sofort nach Erhebung der Klage zustimmte, wollte deswegen die entstandenen Gerichtskosten nicht tragen - musste er aber. (AmG Gel-senkirchen,  210 C 147/13)

 

Steuerrecht: Wer mehrere Immobilien besitzt, kann mehrere "erste" Arbeitsstätten haben

Besitzt und verwaltet ein Steuerzahler mehrere Immobilien, die er (mehr oder weniger) regelmäßig aufsucht, um zum Beispiel Handwerker aufzusuchen, alte Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen oder neue Mieter einzuweisen, so kann er für seine Fahrten dorthin 30 Cent pro gefahrenen Kilometer von seinem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, nicht jedoch die (hier wesentlich) höheren tatsächlichen Aufwendungen für den Pkw. Es handelt sich - vergleichbar den Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte von Arbeitnehmern - jeweils um eine "regelmäßige Tätigkeitsstätte", für die die Pauschalregelung zwingend vorgeschrieben ist, auch wenn ein Fahrtenbuch geführt worden ist.  (FG Berlin-Brandenburg, 7 K 7084/13)

 

Grundsteuer: Eine "Wohnung" braucht nur 20 Quadratmeter groß zu sein

Eine "Wohnung" im Sinne des Grundsteuergesetzes, die sich in einem Studenten-Wohnheim befindet, das als Appartementhaus betrieben wird, liegt vor, wenn eine Einheit aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination (oder zumindest einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen) besteht, ferner ein Bad/WC sowie einen Flur hat - und eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 Quadratmetern. (Hier war ein Studentenwohnheim im Erbbaurecht gebaut worden. Die 1-Zimmer-Appartements waren 22,1 Quadratmeter groß. Der Betreiber war der Ansicht, dass die Einrichtung von der Grundsteuer befreit sei, "weil sie zur Erfüllung gemeinnütziger oder mildtätiger Zwecke überlassen" werde. Vor Gericht kam er damit nicht durch.) (BFH, II R 20/14)

 

Baurecht/Nachbarrecht: Eine Behörde kann gerichtlich zum Einschreiten verklagt werden

Beklagt sich eine Anwohnerin über - ihr unerträglich erscheinenden - Baulärm vom Nachbargrundstück (hier ging es um 5 Mehrfamilienhäuser, die dort hochgezogen wurden), und reichen die von der Ordnungsbehörde vorgeschriebenen Lärmschutzmaßnahmen nicht aus (beziehungsweise werden sie nicht ausreichend befolgt), so kann sie die Behörde verklagen. Im Juristendeutsch heißt das: Das Gebot des effektiven Rechtsschutzes kann es erfordern, der Behörde im Wege einer einstweiligen Anordnung konkrete Einzelmaßnahmen aufzugeben". (VGH Baden-Württemberg, 10 S 2471/14)

 

 

 

Gut zu wissen (Quelle : IVD West)

 

Zurück aufs Land

Seit der Jahrtausendwende ist bundesweit jeder fünfte Abgewanderte in seinen Heimatkreis zurückgekehrt. Die höchsten Rückkehrquoten (Wohnbevölkerung) entfallen auf ländliche Regionen in Thüringen, Bayern und im Saarland. Spitzenreiter bei der Rückwanderung von Erwerbspersonen im Zeitraum 2001 bis 2014 waren mit 32 Prozent der westthüringische Landkreis Eichsfeld, die bayerischen Landkreise Passau (26,1 Prozent) und Straubing-Bogen (25,6 Prozent) sowie der Landkreis Saarlouis (25,5 Prozent). Deutlich geringer ist die Rückkehrquote in Städten. Das geht aus Daten des Instituts für Arbeitsmarkt und Berufsforschung (IAB) hervor, die das Leibniz Institut für Länderkunde (IfL) in Zusammenarbeit mit Wissenschaftlern des IAB und des Instituts für Landes- und Stadtentwicklungsforschung (ILS) für sein Webangebot „Nationalatlas aktuell“ aufbereitet hat.

 

Wohnungsmieten steigen an der Saar um zehn Prozent

Die Wohnungsmieten sind im Landesdurchschnitt in den vergangenen zwölf Monaten um knapp zehn Prozent gestiegen. Nach leichten Steigerungen im Vorjahr setzt sich der Aufwärtstrend massiv fort. Vor allem in Saarbrücken, St. Wendel und an der Luxemburgischen Grenze sind noch deutlichere Steigerungen zu verzeichnen. Die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser nahmen im Durchschnitt eine stabile Entwicklung. Eigentumswohnungen verteuerten sich im Landesschnitt um über neun Prozent. Die Landeshauptstadt, Saarlouis, Homburg und St. Ingbert bleiben die gefragtesten Immobilienmärkte im Saarland. Dies geht aus dem Immobilienpreisspiegel Saarland 2016 hervor, der vergangene Woche der Presse vorgestellt wurde.

 

Deutlich mehr Wohnungen in NRW

Die Produktion im nordrhein-westfälischen Bauhauptgewerbe war im April 2016 um 0,6 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Wie Information und Technik Nordrhein-Westfalen als statistisches Landesamt mitteilt, war die Produktion im Hochbau um 5,5 Prozent höher als im entsprechenden Vorjahresmonat, während die Bauleistung im Tiefbau um 4,3 Prozent niedriger war als im April 2015.

Für den Hochbau ermittelten die Statistiker für den April 2016 Zuwächse im Wohnungsbau (+12,4 Prozent) und im öffentlichen Hochbau (+5,9 Prozent). Im gewerblichen und industriellen Hochbau fiel die Produktionsleistung (-0,3 Prozent) hingegen niedriger aus als ein Jahr zuvor. Innerhalb des Tiefbaus erhöhte sich die Bauleistung nur im sonstigen öffentlichen Tiefbau (+6,8 Prozent), während im Straßenbau (-5,8 Prozent) und im gewerblichen und industriellen Tiefbau (-10,9 Prozent) weniger produziert wurde als im April 2015.

Die über die ersten vier Monate des Jahres 2016 kumulierte Bauproduktion lag um 2,8 Prozent über dem Ergebnis des entsprechenden Vergleichszeitraums im Jahr 2015.

 

Preisspiegel Wohnimmobilien NRW

"Wohneigentum in NRW verteuert sich um 5 %, Mieten an Rhein und Ruhr steigen leicht" - das war die Kernaussage auf der Pressekonferenz des IVD West zur Vorstellung des Preisspiegels  in Köln. Unsere Stellvertretenden Vorsitzenden Julia Braschoß und Axel Quester sowie Vorstandsmitglied Peter Wallisch konnten den zahlreich erschienenen Medienvertretern berichten, dass der Markt für Wohnimmobilien in NRW im sechsten Jahr in Folge von durchschnittlichen Wertsteigerungen gekennzeichnet ist. Die Mietpreise sind vielerorts leicht gestiegen. Die Verkaufspreise von Wohnungen und Häusern steigen um 4 bis 6 Prozent – vor allem in den Ballungsräumen an Rhein und Ruhr. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt in Zeiten niedrigster Zinsen groß. Für das laufende Jahr ist mit einer leichten Abschwächung des Booms zu rechnen – aber nicht mit fallenden Preisen.

Die Medienresonanz war sehr erfreulich: TV, Radio und die wichtigsten Printmedien berichteten ausführlich über unsere Publikation.

 

Bodenpreise in Rheinland-Pfalz im Aufwind

Demografische Effekte machen sich auch im ländlichen Raum bemerkbar - zu dieser Erkenntnis gelangen die Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz nach der Auswertung von rund 36.000 Kauffällen unbebauter Grundstücke und der daraus zum Stichtag 1.1.2016 abgeleiteten rund 59.000 Bodenrichtwertzonen. Gegenüber der letzten Bodenrichtwertermittlung in 2014 sind die Bodenpreise in Rheinland-Pfalz landesweit angestiegen. Während der Anstieg bei den Wohn- und Mischbauflächen teilweise nur noch moderat ausfällt (im Mittel 4 %), haben sich bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen enorme Steigerungen (im Mittel 11 %) ergeben. In den eher ländlich strukturierten Bereichen macht sich hingegen der demografische Wandel bemerkbar. Dort sinken insbesondere in den „alten“ Ortslagen die Bodenpreise zunehmend.

Das geht aus den Bodenrichtwerten 2016 hervor, die die Vorsitzenden der zwölf Gutachterausschüsse in Rheinland-Pfalz heute im Landesamt für Vermessung und Geobasisinformation Rheinland-Pfalz (LVermGeo) in Koblenz vorgestellt haben.

 

Neue Förderbestimmungen im NRW-Wohnungsbau

Neue Förderbestimmungen für den sozialen Wohnungsbau in NRW sind kürzlich in Kraft getreten. Zeitgleich mit den verschärften Anforderungen an energiesparendes Bauen durch die EnEV 2016 erhöht das Land die Förderbeträge im sozialen Wohnungsbau um durchschnittlich sieben Prozent. Die Neufassung der Förderbestimmungen schreibt die im Oktober 2015 als Sofortmaßnahme beschlossenen Verbesserungen bei den Tilgungsnachlässen fest. Danach betragen die Tilgungsnachlässe für Förderdarlehen je nach Region bis zu 25 Prozent, bei der Errichtung von Wohnraum für Flüchtlinge sogar bis zu 35 Prozent. Höhere Tilgungsnachlässe gibt es auch bei der Förderung von Wohnheimen für Studierende. Mit den Tilgungsnachlässen sind die Förderdarlehen auch in der aktuellen Niedrigzinsphase attraktiv für Investoren. Neu ist, dass ab 2016 die Hälfte der Tilgungsnachlässe als Eigenkapitalersatz von der NRW.BANK angerechnet werden kann.

 

Wohnungsbautätigkeit in Rheinland-Pfalz nimmt zu

Die Wohnungsbautätigkeit in Rheinland-Pfalz zieht an. Die Bauaufsichtsbehörden in Rheinland-Pfalz genehmigten von Januar bis einschließlich November 2015 insgesamt 11.216 neue Wohnungen. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum war das ein Anstieg von 6,8 Prozent. Von den Genehmigungen entfielen 4.703 auf Einfamilienhäuser, 1.354 auf Zweifamilienhäuser und 4.572 auf Mehrfamilienhäuser, der Rest auf Wohnheime. Die zuständige Ministerin Doris Ahnen betonte, dass vor allem die Zahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser (plus 8,2 Prozent im Vorjahresvergleich) steige.

Die Zahlen für den geförderten Wohnungsbau im Land seien ebenfalls Mut machend. Seit der Einführung von Tilgungszuschüssen im Rahmen der Mietwohnraumförderung zum Anfang des Jahres 2016 seien Anträge für ISB-Darlehen Mietwohnungen für 165 Wohneinheiten mit einer Darlehenssumme von über 14 Millionen Euro in Bearbeitung. Hinzu kämen die weiterhin guten Zahlen der Wohneigentumsförderung mit in diesem Jahr bereits zugesagten ca. 7,3 Millionen Euro Kreditmitteln.

 

Wohngeld in NRW wird zum neuen Jahr deutlich erhöht

Zum Jahreswechsel steigt das Wohngeld, das einkommensschwachen Haushalten zusteht, um durchschnittlich 39 Prozent an. Mit der Wohngeldnovelle, die am 1. Januar 2016 in Kraft tritt, wird erstmals seit 2009 die Wohngeldleistung erhöht. Besonders Rentnerinnen und Rentner sowie Menschen mit geringem Einkommen wird es somit auch weiterhin ermöglicht, angemessen zu wohnen.

Neben dem Anstieg der Kaltmieten wird auch der Anstieg der warmen Nebenkosten berücksichtigt. Zugleich werden höhere Einkommensgrenzen beachtet. Dadurch werden zukünftig 218.000 Haushalte Wohngeld beziehen können. Ferner werden die Höchstbeträge, bis zu denen Miete und Belastung bezuschusst werden, regional gestaffelt angehoben. Hierdurch werden insbesondere die steigenden Mieten in den Ballungsräumen aufgefangen. Das Wohngeld wird zu jeweils 50 Prozent von Bund und Ländern getragen.

 

Große Spanne bei Kaufpreisen

Der Geldumsatz für Eigenheime stieg deutschlandweit zwischen 2009 und 2014 um 5,5 % jährlich. Dies geht aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2015 der amtlichen Gutachterausschüsse hervor. Die Kaufpreise von Eigenheimen legten im selben Zeitraum um 3,3 % im Jahr zu. In den Großstädten war die Preisentwicklung von Eigenheimen bis 2009 nahezu konstant; im Beobachtungszeitraum stiegen die Preise um durchschnittlich 10 % pro Jahr. Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2014 in München (7.200 Euro), dem Landkreis Dachau (4.200 Euro) und Düsseldorf (4.000 Euro) erzielt. Sehr niedrige Wohnflächenpreise von 500 Euro pro Quadratmeter wurden z. B. in den Landkreisen Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt), im Kyffhäuserkreis (Thüringen) oder Osterode am Harz (Niedersachsen) registriert. Die Preise für Eigenheimbauplätze steigen von 2009 bis 2014 um jährlich 2 %.

 

Baugenehmigungen im Saarland weiterhin rückläufig

Die Nachfrage nach neu geschaffenem Wohnraum bleibt im Saarland weiterhin schwach. In den ersten neun Monaten 2015 wurde der Bau von 605 Wohngebäuden genehmigt. Nach Auskunft des Statistischen Amtes des Saarlandes waren dies 41 Neubauten bzw. 6,3 Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die Zahl der in diesen Häusern geplanten Wohnungen lag mit 1.093 um 3,7 Prozent niedriger.

Von den 605 Genehmigungen entfielen 492 auf Einfamilienhäuser und 52 auf Wohngebäude mit zwei Wohnungen. Zusätzlich wurden 61 Mehrfamilienhäuser genehmigt. Die Anzahl der vorgesehenen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ging im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 Prozent auf 596 zurück. Bei den Mehrfamilienhäusern reduzierte sich die Nachfrage um 1,2 Prozent auf 497 Wohnungen.

Für den Neubau eines Einfamilienhauses mit einer mittleren Wohnfläche von 164 Quadratmetern wurden durchschnittliche Kosten von 269 000 Euro veranschlagt. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 1 642 Euro.

 

Pilotprojekt für generationengerechte Wohnquartiere

NRW unterstützt Wohnungsunternehmen bei der Umgestaltung ihrer Bestände zu zukunftsfähigen Quartieren – in einer Gemeinschaftsinitiative des Pflegeministeriums sowie des Bauministeriums mit dem Verein Familiengerechte Kommune, der Bertelsmann Stiftung, dem Verband der Wohnungswirtschaft Rheinland Westfalen und der NRW.BANK. Ziel sind Stadtviertel, in denen alle Generationen und Bevölkerungsgruppen einen Platz finden und ältere Menschen auch bei zunehmendem Unterstützungsbedarf so lange wie möglich weitgehend selbstbestimmt in ihrem vertrauten Wohnumfeld leben können.

Eine entsprechende Entwicklung des Wohnangebots geht über die bauliche Aufwertung hinaus und umfasst alle Lebens- und Infrastrukturbereiche – von der Versorgung mit alltäglichen Gütern, pflegerischer und ärztlicher Hilfe über das Bildungs-, Beratungs- oder Kulturangebot bis hin zur Förderung der sozialen Teilhabe und des sozialen Miteinanders. Das Projekt „Generati-onengerechtes Wohnen im Quartier“ unterstützt deshalb zunächst sieben beteiligte Wohnungsbauunternehmen bei der Erarbeitung und Umsetzung quartiersbezogener, wohnungswirtschaftlicher Gesamtkonzepte, welche die Anforderungen und Wohnbedürfnisse aller Bewohnerinnen und Bewohner berücksichtigen.

 

RHeinland-Pfalz kündigt wohnungsbaupolitisches Programm an

Eines der Ziele des Programms ist, mit der Steigerung der Attraktivität der sozialen Wohnraumförderung insbesondere den Bau von Sozialwohnungen anzukurbeln und mit dem Erwerb von Belegungsrechten den Bestand an bezahlbarem Wohnraum auszuweiten. Ein wichtiges Element sei dabei die Einführung von Tilgungszuschüssen. Zudem habe die Landesregierung bereits mit der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse Beiträge geleistet, um dem angespannten Mietwohnungsmarkt mit immer steigenden Mieten entgegenzuwirken. Es sei wichtig, auch mit der sozialen Mietwohnraumförderung ein Zeichen zu setzen, um für bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum zu sorgen“, sagte dazu Ministerin Doris Ahnen.

Neben der sozialen Mietwohnraumförderung fördert das Land auch die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum. Neben einer Erhöhung der Darlehenshöchstbeträge der ISB-Darlehen Wohneigentum sei eine Erweiterung der Förderung des Ankaufs auf Nicht-Wohn-Gebäude, die zunächst umgebaut werden müssen, beabsichtigt.

 

Gewerbeimmobilienmarkt Ostwestfalen stabil

In Bielefeld und in den umliegenden Städten Ostwestfalens sind die Mieten für Büros und die Grundstückspreise in den letzten zwölf Monaten weitestgehend stabil geblieben. Bei den Ladenmieten hingegen waren durchweg Preisrückgänge zu beobachten. Der Ausnahmemarkt ist Paderborn: Hier stiegen die Laden- und Büromieten deutlich an.

 

Bezahlbares Wohnen in Rheinland-Pfalz

Die Konditionen der Mietwohnungsbauförderung sollten deutlich verbessert werden, insbesondere in den Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, um die Schaffung von Sozialmietwohnungen anzukurbeln. Dies ist ein wichtiges Ergebnis des in dieser Woche in Mainz gegründeten „Bündnis für bezahlbares Wohnen Rheinland-Pfalz“. Konkret sollen die Darlehen bei der allgemeinen Mietwohnungsbauförderung angehoben und zusätzlich einmalige Tilgungszuschüsse als Investitionsanreiz gewährt werden. Als Ziel wurden 4.200 neu sozial geförderte Wohnungen insgesamt im nächsten Jahr vorgegeben.

 

Bundesmeldegesetz tritt in Kraft

Am 1. November tritt das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Neben vielen anderen Regelungen gilt dann, dass Vermieter (Wohnungsgeber) schriftlich bestätigen müssen, wenn Mieter in eine Wohnung ein- oder ausgezogen sind.

"Die Mitwirkungspflicht des Vermieters bei der Anmeldung von Mietern wird wieder eingeführt, um Scheinanmeldungen und damit häufig verbundenen Formen der Kriminalität wirksamer zu begegnen." (BMI)

 

Vermieter arrangieren sich mit dem Bestellerprinzip

Zumindest legt dies eine aktuelle Umfrage nahe, die das Portal immowelt durchgeführt hat. 64 Prozent der deutschen Vermieter befürworten demnach die Einführung des Bestellerprinzips. Grund für die Zustimmung könnte sein, dass bereits vor der Einführung knapp jeder zweite Vermieter (49 Prozent) ohne Makler einen neuen Mieter für die eigenen vier Wände suchte. Weitere 23 Prozent beauftragten nur bei Bedarf einen Immobilienprofi. Lediglich gut jeder 10. Immobilienbesitzer überließ die Mietersuche komplett dem Makler.

Auch wenn sie den Makler inzwischen selber bezahlen müssen, sind die meisten Wohnungseigentümer dazu bereit, ihn mit der Vermarktung ihrer Immobilie zu beauftragen, so die Studie weiter. Die Ansprüche an die Immobilienprofis seien allerdings hoch: 6 von 10 Vermietern erwarten, dass Makler von der Anzeigenschaltung bis hin zur Wohnungsübergabe sämtliche Aufgaben übernehmen, sodass sie sich um nichts mehr kümmern müssen. Zudem erwarten Vermieter, dass die Immobilienprofis bei der Wahl der Mieter gute Menschenkenntnisse beweisen sowie den Papierkram rechtzeitig und rechtssicher erledigen.

 

Gesetzesentwurf für den Sach- und Fachkundenachweis

Der IVD und seine Vorgängerverbände haben lange darum gekämpft: Nun liegt endlich der erste Gesetzentwurf über den Fachkundenachweis für Immobilienmakler und WEG-Verwalter vor. Die Stellungnahme Ihres Berufsverbands dazu finden sie hier: http://blog.ivd.net/2015/07/stellungnahme-zum-gesetzesentwurf-fuer-den-sach-und-fachkundenachweis

 

Regierung beschließt Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Mit dem vom Bundesjustizminister vorgelegten Gesetzentwurf soll der Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliardarlehen gestärkt werden. Zudem sieht der Entwurf ein verpflichtendes Beratungsangebot bei dauerhafter und erheblicher Inanspruchnahme eines Dispokredits vor. Die Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll zu verbesserten vorvertraglichen Informationen für Verbraucher sowie zu genaueren Vorgaben für die Kreditwürdigkeitsprüfung führen. Zudem wird die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung künftig auch zivilrechtlich ausgestaltet; bei Verstößen kommen zivilrechtliche Ansprüche der Verbraucher in Betracht.

 

In Landau, Trier und Mainz wird jetzt gebremst

Das Kabinett in Mainz hatte es beschlossen und nun ist sie in Kraft getreten: die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz. Mainz, Landau und Trier gelten nunmehr als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach dem Gesetz dürfen dort die Mieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen grundsätzlich nur um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

 

Youtube als Marketingkanal für regionale Immobilienexperten?

Wie das funktionieren kann und welche Effekte erzielbar sind, lässt sich am Beispiel von IVD-Mitglied Stephanie Schäfer ersehen. Die öffentlich bestellte und vereidigte Gutachterin und Immobilienmaklerin aus Rheinbach postet seit sechs Wochen Videos in ihrem Kanal "Immobilien verständlich". Dabei reicht das thematische Spektrum von "Richtig die Wohnfläche unter Dachgauben berechnen" über den "Inhalt der Tasche eines Immobiliengutachters" bis hin zu "10 Tipps für Immobilienverkäufer bei der Immobilienbesichtigung". Mit einfachen aber wirksamen Mitteln hat sie in kurzer Zeit schon über 1.000 Menschen erreicht - ganz ohne dieses Angebot bisher beworben zu haben. Doch sehen Sie selbst: https://www.youtube.com/channel/UCt4PN624uQNme702eoc6dKQ